Ferd Eiendom gir 5 tips til etiske bestillinger i totalentrepriser
Foto: Ferd Eiendom er utvikler for nytt kontorbygg i Østensjøveien 16 i Oslo
Varige verdier og tydelige spor
Ferd konsernet baserer forretningsutviklingen på «varige verdier» og «tydelige spor».
Alle investeringer, prosjekt og ansatte blir målt på disse verdiene med interne retningslinjer og risikostyring for etikk. En ansatt stiller kritiske spørsmål til alle ansatte om driften og utviklingen er etisk forsvarlig. Denne prosessen utvikler de ansatte til stadig forbedring av etisk forståelse og etiske valg.
Thorbjørn Barrett Sele er prosjektdirektør for eiendomsutviklingen i Ferd Eiendom og har erfaring fra entreprenørsiden med renovasjonsprosjekter og arbeid på byggeplass en årrekke. Nå er han på byggherre siden og utvikler eiendomsprosjekter for salg og leietakere basert på verdiene til konsernet.
Forventningen om kvalitet og etisk forsvarlighet skal oppfylles i deres prosjekter.
Med sin bakgrunn fra renovasjon av bygg har han god innsikt i hvor stor grad valg av materialer, produkter, design og vedlikehold innvirker på varige verdier i bygg.
Vurdering av «tydelige spor» påvirker leverandørene til så vel forbedrede arbeidsvilkår som helse- og miljøforbedringer i Norge og globalt.
For å spare tid for få ansatte, benytter Ferd Eiendom seg av enkel samarbeidsform med totalentrepriser og tydelige etiske krav som følges tett underveis. Alle nybygg prosjekter skal minimum oppfylle Breeam-Nor Very Good nivå og energiklasse A.
Ferd Eiendom ligger ikke i front i miljøbygg utviklingen, da byggeier eller leietaker sjelden vil betale for merkostanden i dag, men følger godt opp tydelige miljøbeskrivelser og står på krava om etiske valg fra beskrivelse til overtagelse av bygget.
5 tips for etiske bestillinger i totalentrepriser
Thorbjørn Barrett Sele deler sine 5 etiske tips for totalentrepriser:
- Analyse i forprosjektet utføres før kravspesifikasjonen med hvilke poeng som ønskes og er mulig å oppnå i Breeam-Nor i det spesifikke prosjektet
- Kravspesifikasjonen gir totalentreprenøren tydelige klimakrav, at material poeng velges og eksempler på miljødokumentasjon. Ikke pris ned til «beinet»
- Miljøkravet og dokumentasjon beskrives tydelig ett sted tidlig i kravspesifikasjonen.
- Stå på krava! Lær produktene godt å kjenne for argumentasjon av etiske valg. Ønskede egenskaper til materialer beskrives tydelig i anbudet. Ingen varer skal inneholde miljøfarlige stoffer fra A20 listen.
- Vær aktiv deltager i skisseprosjekt, designfase og oppføring med oppfølging av egne ønsker mot entreprenørens valg og innkjøp!
Analyse
Ferd Eiendom har god erfaring fra Breeam-Nor prosjekter og utformet gode rutiner for effektiv måloppnåelse.
- Les om hva er Breeam-Nor
Alle byggeprosjekter er unike, men Ferd Eiendom har utformet en intern mal for hvilke Breeam-Nor poeng som må velges og som er mulig å oppnå for minimum et Very-Good nivå i prosjektet. Dersom en byggeier eller leietaker ønsker et høyere nivå er det selvsagt mulig.
Produktkunnskap
Kunnskap om produkter og tekniske løsninger skaper sikkerhet i leveransen, hevder Sele. Han bruker mye tid på å bli kjent med produktene, produsentens etiske utvikling og dokumentasjon. Da blir det enklere å overbevise kjøper og leietakere om hvorfor valget er riktig og etisk forsvarlig, sier han.
Påvirkningen til samfunnsforbedring hos deres levrandører er et viktig aspekt. Stadige besøk avlegges hos leverandørene for blant annet å diskutere selskapets bærekraftige utvikling.
- Les også om ny bruk av tre og betong
Kravspesifikasjonen
I tillegg til å beskrive prosjektet til et Breeam-Nor Very Good prosjekt i kravspesifikasjonen, har Ferd Eiendom egne utviklede krav om hvilke områder de ønsker poeng fra, forklarer Sele.
For eksempel beskriver de at material (MAT 1) poengene MÅ dekkes med minimumskrav, klimakrav og hvilken miljødokumentasjon.
Hvilken miljødokumentasjon som kreves for produkter står tydelig ett sted tidlig i spesifikasjonen.
For å gi et snev av pedagogisk læring poengteres tydelig hva som skal gjøres fordi det kan være mangel på kunnskap hos enkelte entreprenører, sier Sele.
I kravspesifikasjonen skriver de inn Breeam generelt og spesifikt poengene der det hører hjemme. Sele inkluderer Breeam analysen de har utarbeidet for det spesifikke prosjekt som poengterer hva de gjør.
Tydelige krav er viktig og sørg for å ikke prise prosjektet ned til «beinet». Da opprettholdes motivasjon til god gjennomføring hos entreprenøren, sier Sele.
Eksempel på deler av kravspesifikasjonen for materialer til Østensjøveien 16 i Oslo
Materialer (Mat)
Under kapittel for materialer er det forutsatt at 4 av 12 poeng. Innhenting av materialdokumentasjon betinger god kunnskap fra TEs representant, og gode materialleverandører. Det vil imidlertid også i stor grad avhenge av kompetansenivå og miljøfokus hos UE og dennes materialleverandører.
Målsetning og hovedprinsipper for materialvalg:
- Det skal benyttes materialer uten innhold av prioriterte miljøgifter. Konf A20 listen i BREEAM
- Det skal i størst mulig grad velges materialer og produkter med miljødokumentasjon i form av miljødeklarasjoner (EPD) og/eller Svanemerke.
- Materialer skal være ansvarlig innkjøpt*, og bruk av materialer fra sårbare bestanddeler av skog, masser, stein mv. skal unngås.
- Det skal velges materialer som ikke bidrar til sykdomsfremkallende eller sjenerende inneklima.
- TE må ha prosedyre for kontrahering av UE/ materialleverandører som minimum omfatter punktene i denne opplisting.
- TE må sørge for at alle som skal levere til prosjektet har satt seg inn i krav til fravær av miljøfarlige stoffer – A20-lista.
- Eventuelle «problem-produkter» må avdekkes tidlig. Samsvar med A20 bør avkreves leverandører før de kontraheres i prosjektet.
- TE må sikre at UE har kontroll over sin «forsyningskjede» i forhold til miljøfarlige stoffer i A20 lista – se Mat 1.
- TE må sikre at UE har kontroll over hvilke muligheter som finnes for miljømerkede varer innen leveranse området – se Mat 1.
Mat 1: Ett poeng for EPD og to poeng for miljøvennlige materialer etter Eco-Product / Svanen. Det er viktig at TE sikrer at leverandører har forstått kravene, og dokumenterer etter riktige standarder. Det vises til NGBC sin «oversettelse» av krav fra ulike godkjenningsordninger. De fleste alternative sertifiseringene har mangler i forhold til BREEAM-krav.
Mat 7: Konstruksjonen skal risiko vurderes med tanke på mekanisk belastning og fuktinntrengning.
I tillegg til overordnet miljøspesifikasjon stiller Sele krav til egenskaper til en del produkter han har gjort grundige undersøkelser av.
*(red.anm) Mat3 i Breeam-Nor omhandler ansvarlig innkjøp, Dokumentasjon for dette området er verifiserte Environmental Management Systems (EMS) som ISO14001, EMAS, Miljøfyrtårn og FSC / PEFC (trevirke).
Oppfølging og kontroll
Sele er aktiv i skisseprosjekt, designfase og oppføring med hyppige møter for å sørge for at ønskede krav gjennomføres i oppført bygg. Det er desverre ingen selvfølge i dag, hevder Sele.
Vi stilte tilleggsspørsmålene:
- Vil det være fordelaktig å kreve dokumentert miljøledelses system (for eksempel Miljøfyrtårn eller ISO14001) til entreprenørene i anbudet?
- Vil det bli enklere og er det mulig å stille krav til miljødokumentasjon for alle varer og tjenester?
Sele svarer at det på nåværende tidspunkt ikke vil være mulig for Ferd Eiendom og at statlige selskap som Entra bør være i front for slike krav.
Mangler oppmerksomhet og kunnskap hos beslutningstakere om 40% næringen og mulighetene for AS Norge?
Kontakt oss gjerne: post@greenbuilt.no / +47 47 84 77 74